租赁房屋抵押可以享有优先受偿权吗租赁房屋抵押可以享有优先受偿权吗
admin上海合同律师网2011-04-19
    租赁房屋可以抵押,不影响抵押人实现优先受偿权。
  出租人可以将出租的房屋进行抵押,租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时,抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行,也就是说,租赁合同的效力及于买受人。
  租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利,而抵押权针对的是房屋的交换价值,二者并无本质冲突,出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的,该风险由其自行承担,抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后,也不影响租赁合同的履行。为此,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
  相关案例:
  张某四年前承租周某某的房屋进行经营活动,合同期限五年。不久前张某收到李某的通知,说该房屋一年前因周某向他借款而作为抵押物抵押给他,因周某某无力还款,已将该房屋协议转让与他。现他要求和张某解除租房合同。那李某有权解除租房合同吗?
  律师分析:
  律师认为,此种情况在法律上主要是涉及到房地产抵押权实现与承租权之间的关系。这两个权利在现在的房地产实务中经常可能同时出现在同一房产上,区分哪个更具有优先权关键在于看权利发生时间的先后顺序。 如果房屋承租权设定在先,抵押权设定在后,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。” 即俗称的“买卖不破租赁”。《上海市房屋租赁条例》第三十七条第一款规定:“房屋在租赁期间转让的,房屋的受让人应当继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。” 可见在因抵押权人实现抵押权而取得被抵押的房地产时,原建立在该房屋之上的租赁合同仍然继续有效,房屋新的产权人不能随便变更租赁合同,更不能解除合同,否则房屋承租人将有权拒绝解除房屋租赁合同。如果张某的租赁合同是在抵押合同生效之前就已经成立了,那么张某完全有法律依据来拒绝李某的要求。
  相关法律知识:
  同时,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《上海市房屋租赁条例》第三十七条第二款规定:“房屋在租赁期间出售的,出租人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。” 因此,作为该房屋的承租人,在该房屋转让时,张某有在同等条件下的优先购买权。如果周某某欲将该房屋协议转让,应提前三个月告知张某,并征询张某是否行使优先购买权的意见。如果周某某在房屋转让前未向张某履行告知义务,而张某又有意购买该房屋作为长期经营用房,则张某可以向人民法院提起诉讼,请求人民法院撤销李某与周某某之间的房屋买卖合同,由张某在同等条件下购买该房屋,以维护合法权益。
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