如何适用认购书中约定的定金罚则(二)
合同律师上海合同律师 www.51falvguwen.com2013-01-04
    第一,因购房者原因未能订立商品房(预售)合同的,定金不退还,开发商可将该物业另售他人。购房者的原因归纳起来主要表现为以下几种情况:
    ①购房者无法定事由在认购书约定的期限内没有与开发商继续协商签订正式合同的事宜或明确表示拒绝与开发商继续磋商;
    ②购房者在签订认购书时隐瞒真实情况或提供虚假资料,导致未能签订正式合同;
    ③购房者无法定事由对认购书已约定的条款反悔,拒绝执行,双方对此又不能达成一致意见。认购书是一种预约合同,购房者须履行诚实信用,在认购书约定的期限内与开发商继续谈判的义务,若违反了此项义务即属违约,就要适用定金罚则。
    第二,因开发商原因未能订立商品房买卖(预售)合同的,应当双倍返还定金。开发商的原因在实践中主要表现为以下几种情况:
    ①开发商在认购书约定的时间内,未经对方同意,又将该物业另售他人;
    ②开发商在签订认购书时隐瞒真实情况或提供虚假信息,导致未能签订正式合同;
    ③开发商单方面变更在认购书中的承诺,而又无法定事由。认购书是一种独立的合同,它所设立的定金既有立约定金的属性,又有履约定金的属性,双方当事人都应受其条款的约束,即使是拟定者开发商也不例外,若违反了该协议,都应受到法律的相应处罚。
    第三,因不可归责于双方的事由,导致商品房买卖(预售)合同未能订立的,开发商应当将定金返还购房者。这种情况主要包括:
    ①因不可抗力或意外事件导致无法在认购书约定的期限内签订正式合同,如发生地震、洪水等;
    ②因政府的政策原因,原已批准的,双方也曾为此达成协议的房屋规划、布局、建筑形式发生变化,而双方对变化了的内容又不能达成一致意见;
    ③双方对认购书尚未约定的《商品房销售管理办法》明确规定的商品房买卖合同应具备的其他主要内容经过平等协商,仍不能达成一致的意思表示。
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